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香港与内地律师房地产法律服务之对比较
          作者: 来源:  发布时间:2015/2/21 14:16:38
 

笔者曾亲往香港实地考察了香港律师参与房地产市场的情况,发现香港律师为房地产业提供的法律服务是全方位的,其中重点考察了律师为房地产建设开发和房地产交易提供法律服务的情况。

    香港律师在香港政府的支持下,参与几乎所有的房地产业务。通常情况下香港的房地产开发企业一般都要委托一家律师楼办理房地产开发的全过程法律服务,服务涉及土地批租、土地建设、合作联建、处理开发商与建筑商的关系、开发商与银行等诸多关系方面。在房地产交易中,律师为交易双方在交易过程中提供全方位的法律服务。

    在一手楼买卖方面,房屋销售中的广告宣传、推销由开发商委托销售商办理,合同的解释、相关法律的解释,合同签订、贷款手续的办理、房屋权属的转移手续均由开发商委托一家律师楼负责办理,此外,业主支付的购房款由律师进行监管,按工程进度支付给开发商,约束开发企业、建筑企业,避免烂尾楼。在香港,购房人购买不动产都是委托律师审查开发商所提供的文件,办理所有的房地产权属登记、银行贷款手续。

    二手楼交易方面,香港房产中介机构仅起到房屋信息中介,撮合交易的作用,香港中介机构可以为买卖双方签订临时性的协议,但不能为双方签订正式的买卖契约。在双方签订临时性协议后,由专业律师为买卖双方办理房屋权属及相关情况调查,签订正式买卖契约、贷款文件,办理房屋权属转移手续。

    在香港,一手楼的买卖契约是由律师参与起草,由香港政府制定的统一文件,二手楼的买卖契约是由香港律师协会制定的统一文件,由于律师介入所有房产(一手楼、二手楼)交易的全过程,使交易程序、各项手续完全符合法律的有关规定,避免各种有损政府利益、公共利益、侵犯他人合法权益的行为发生,从而促进了房地产业的健康发展。

    与香港房地产市场的井然有序相比,南京的房地产市场存在以下几个方面的问题:

    1)、房地产开发公司、销售公司利用购房人的处于弱势地位,与购房人签订权利义务不平等买卖契约。南京市目前使用的《商品房买卖契约》示范文本较以前使用的文本有了很大进步,增加了许多条款和附件以尽量规范开发商的销售行为,维护购房人的合法权益,但是,由于契约内容条款过于专业化,大多数购房人并不能全部理解,而开发商为了自身利益也不会向购房人进行详细而全面的解释,在这样的情况下,购房人与开发商签订的契约中双方的权利和义务是不平等的,许多重要的权利被忽略掉,一旦发生纠纷,购房人往往处于不利的地位。

    2)目前,由于南京市的房地产市场正处于卖方市场,购房人无论现款购房还是贷款购房都是将房款一次性全部交付给开发商,如果在开发建设过程中遇到无法解决的问题,物业无法如约交付,购房人将承担所有的风险。

    3)在二手楼交易过程中,南京的中介机构不仅提供房屋中介,而且包办双方的合同签订,权属转移手续,但是,诸多中介机构为了自己的利益,采取隐瞒房屋真实情况,在合同中设置陷阱等方法欺骗交易双方。

    4)二手楼交易、过户手续都是由中介机构办理,但中介机构缺乏相关法律知识,容易引起法律纠纷。例如,买卖双方在中介公司办理的房地产买卖业务中往往需签订两份买卖契约,一份是办理交易过户使用统一《房地产买卖契约》,一份是中介公司自制的买卖合同,通常两份合同的约定是不一致的,自制的合同中约定的是真实的交易价格和具体约定,而作为办理鉴证手续、被作为长期档案保管的正式《房地产买卖契约》却被中介公司随意填写,漏洞百出,留下诸多隐患,由此引发的纠纷逐年上升。

    5)、南京市目前使用的《房地产买卖契约》已沿用多年没有变化,相对于《商品房买卖契约》来说,《房地产买卖契约》合同内容过于简单、笼统,诸多必须明确的事项没有相应条款约定,与房地产交易价值的巨大性、交易客体的复杂性、财产所有权保护的严格性明显不符。同时,该合同文本中关于合同生效条款的约定与现行的《合同法》的规定相冲突,违背了契约自由和私法自治的原则。

    6)南京市房地产中介市场鱼龙混杂,守法经营的公司干不过三无公司,售房人、购房人由于缺乏经验和相关知识常常受到蒙骗,合法权益受到严重侵犯。

    鉴于南京市房地产市场存在以上诸多问题,为了使南京的房地产市场健康发展,我建议发挥律师的作用,让律师介入房地产开发和交易过程,提供广泛的法律服务。具体而言,南京律师在房地产市场中的作用主要有以下几个方面:

    一、参与房地产开发过程

    (一)代理开发企业办理土地、规划、开工、金融等各种手续;

    房地产开发过程中各个环节的手续纷繁复杂,同时具有很强的专业性和法律性,律师作为精通法律的专业人员,本身便具有办理这些手续的能力;同时,根据房地产行业的特点,一般情况下,开发企业所需办理的手续在开工建设之前较为集中,开工后相对少一些,如果由企业设专人办理,易造成人员上的浪费。如果交由律师事务所这样的社会机构来办理,则有利于提高效率,节省资源,也符合市场经济对资源优化配置的要求。

    (二)协助开发企业与建筑商、银行、销售代理商之间签订各种合同并协调它们之间的关系

    一个建设项目的完成需要开发企业、建筑商、银行、销售代理商等相关企业的参与和配合,其中有许多法律关系需要处理和协调,涉及民法、合同法、建筑法、房地产法等诸多法律部门。这些企业之间只要有一个环节出了问题,就会影响建设项目的完成。因此,它们之间的关系是否协调,合同签订得是否完备、细致是很重要的。律师在其中能够充分发挥自己的法律知识优势,对建设项目的顺利进展大有裨益。

    二、律师参与房地产交易过程

    (一)律师参与商品房的买卖

    在商品房买卖中,购房者多处于劣势,对房地产相关法律和买卖契约条款也缺乏了解,房地产商作为与购房者有利害冲突的对立方,不可能向购房者详细地解释法律和合同。有很多商品房买卖纠纷是因为契约签订不合适而产生的。为了解决大量的纠纷,不仅浪费社会资源,而且会抑制民众的消费倾向,不利于扩大内需,发展经济。如果有律师参与商品房的买卖过程,就能够最大限度地减少因合同签订上的问题而导致的纠纷,节约社会资源,增强消费信心,其益处是不言而喻的。

    (二)律师参与二手房交易

    在二手房交易中,律师可以为双方提供法律咨询、房产相关资料的调查、拟订买卖契约的补充条款、代办过户手续、代办贷款手续、交易资金监管、合同见证等多项服务,可以大大提高交易的安全性和效率。使大量的二手房交易走上法制的轨道,有利于减少纠纷,维护正常的交易秩序。

    综上所述,律师在房地产市场中,可与参与的环节是很多的,同时律师参与也为房地产市场健康有序发展提供了有力地保障。律师与房地产业的结合,必将开辟律师业发展的新篇章。 (郎大勇)

 
 
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